Woningwetten minister De Jonge niet in de ijskast
De plannen voor de woningmarkt van minister De Jonge zijn niet controversieel verklaard. Dit betekent dat de behandeling van deze wetsvoorstellen de komende periode door kan gaan. In het kort gaat het om de volgende wetgeving die bij invoering voor woningbeleggers grote gevolgen kunnen hebben.
1. Wet Versterking regie volkshuisvesting
Dit wetsvoorstel geeft het Rijk, de provincies en gemeenten de wettelijke instrumenten om meer regie te voeren op de volkshuisvesting. Dit wetsvoorstel bevindt zich momenteel voor advies bij de Raad van State. Na eventuele aanpassing zal het wetsvoorstel ingediend worden bij de Tweede Kamer.
2. Wet Betaalbare huur
De Wet Betaalbare huur regelt dat veel meer huurwoningen een huur krijgen die wordt gemaximeerd door het puntenstelsel (WWS). Hiervoor wordt het puntenstelsel opgetrokken van 148 naar 186 punten. De huurprijs bij dit puntenaantal zal bij inwerkingtreding van de wet op € 1.100 uitkomen. Huurders van deze woningen krijgen volledige huur(prijs)bescherming via de Huurcommissie.
Het puntenaantal dat een woning krijgt, bepaalt de maximale huur. In het wetsvoorstel wordt ook het belang van de energie- en isolatieprestaties van de woning vergroot. Slecht geïsoleerde woningen krijgen minpunten, energiearme woningen pluspunten. Het wetsvoorstel wordt sterk bekritiseerd vanuit de vastgoedsector en toegejuicht vanuit huurdersorganisaties. Beoogde ingangsdatum was 1 januari 2024. Op 16 juni heeft de ministerraad het wetsvoorstel vastgesteld. De Raad van State werkt aan een advies. Na eventuele aanpassing zal de kamerbehandeling plaatsvinden.
3. Wet tijdelijke huur
De wet die van vaste huurcontracten weer de norm maakt is ver gevorderd in het wetgevingstraject. In mei werd het initiatiefvoorstel van PvdA en ChristenUnie in de Tweede Kamer met een ruime meerderheid aangenomen. Alleen VVD, FVD en Groep Van Haga stemden tegen. Daarmee ligt ook een meerderheid in de Eerste Kamer voor de hand. Beoogde invoeringsdatum is 1 januari 2024.
Uitbreiding van de opzeggingsgronden
Omdat de mogelijkheden om tijdelijke huurcontracten te sluiten (voor particuliere verhuurders) aanzienlijk worden beperkt, heeft de Tweede Kamer dit enigszins willen compenseren met een uitbreiding van de opzeggingsmogelijkheden. Overigens wordt ook voor verhuur van een studentenkamer het vaste huurcontract weer de norm. Een uitzondering wordt gemaakt voor de verhuur aan uitwisselingsstudenten.
Verkoop van de woning na ‘proef samenwonen’
Degene die elders gaat samenwonen, de zogenoemde 'proefsamenwoner' zal bij het sluiten van de huurovereenkomst duidelijk moeten maken aan de huurder dat hij de mogelijkheid open wil houden om de eigen woning te verkopen, indien de samenwoning een succes blijkt. Op deze wijze kan de huurder maximaal 2 jaar in onzekerheid worden gelaten. De huurder heeft wel huurbescherming: de rechter zal bij een discussie uiteindelijk beoordelen of de opzegging op deze grond tot een einde van de huur moet leiden. Er is echter weinig ruimte voor een belangenafweging.
Nieuwe opzeggingsbepaling wegens dringend eigen gebruik: bloed- of aanverwanten
Wanneer vooraf in de huurovereenkomst wordt opgenomen dat de verhuurder mogelijk de woning wil gaan verhuren aan een bloed- of aanverwant in de eerste graad (ouder of kind) dan kan dat een opzegging wegens dringend ‘eigen gebruik’ rechtvaardigen. In dit geval is er geen maximum periode opgenomen. Hier kan de huurder dus langer in onzekerheid verkeren. Ook deze huurder heeft echter recht op huurbescherming: Bij discussie weegt de rechter de belangen van de verhuurder en de huurder tegen elkaar af en bepaalt dan of de huurovereenkomst eindigt.
Overgangsrecht
De nieuwe wet zal in werking treden per 1 januari 2024. Tot die tijd blijft het nog mogelijk om tijdelijke huurcontracten te sluiten die van rechtswege eindigen. De nieuwe wet is namelijk niet van toepassing op reeds bestaande tijdelijke huurovereenkomsten. In voorkomende gevallen is het van belang om nog van deze overgangsmaatregel gebruik te maken!
4. Impact op de woningmarkt
Het spreekt voor zich dat investeringen vanuit de private sector noodzakelijk zijn om het woningtekort in Nederland op te lossen. De Wet betaalbare huur en de Wet tijdelijke huur zullen in dit verband niet bevorderlijk werken. Particuliere beleggers lopen daarnaast nog tegen de hoge belastingheffing in Box 3 op.
Ook vastgoedfondsen dreigen hun investeringen in Nederland af te bouwen door de aangescherpte huurwetgeving. Een overdrachtsbelastingtarief van 10,4% voor investeringen in bestaand (beleggings-)vastgoed, niet zijnde de eigen woning, stimuleert ook niet om te investeren in Nederlands vastgoed. Hopelijk zal een nieuw kabinet dit overdrachtsbelastingtarief weer omlaag brengen.
Blogs over actuele onderwerpen
Onze fiscalisten Ad Versluis en Marco de Pee schrijven regelmatig blogs over actuele financiële en fiscale onderwerpen. In deze blog belicht Ad Versluis de woningwetten van demissionair minister Hugo de Jonge.