Startersvrijstelling bij sloop en nieuwbouw woning na aankoop?

Wie een eerste woning koopt, kan mogelijk gebruikmaken van de startersvrijstelling voor de overdrachtsbelasting. Maar aan die vrijstelling zijn strikte voorwaarden verbonden. Een recente uitspraak van de Belastingrechter laat zien dat een onjuiste toepassing kan leiden tot een naheffing. Waar ging het mis?

Een echtpaar kocht een woning en deed een beroep op de startersvrijstelling voor de overdrachtsbelasting. Al vóór de aankoop waren de kopers van plan deze woning volledig te slopen, inclusief de fundering, om op dezelfde locatie een nieuwe woning te bouwen. Dat plan is na de overdracht ook uitgevoerd.

De rechtbank oordeelde aanvankelijk dat de vrijstelling toch van toepassing was, omdat de kopers de bedoeling hadden om duurzaam op dat adres te gaan wonen. Het Gerechtshof kwam echter tot een ander oordeel.

Volgens het hof moet een koper de verkregen woning daadwerkelijk anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gaan gebruiken. Daarvan was in dit geval geen sprake. De bestaande woning werd namelijk direct na de aankoop volledig gesloopt, waarna een geheel nieuwe woning werd gebouwd. De kopers zijn dus uiteindelijk niet in de aangekochte woning gaan wonen, maar in de nieuw gebouwde woning.

Het hof wees er bovendien op dat de wet wel ruimte biedt om een woning in aanbouw onder omstandigheden als woning aan te merken, bijvoorbeeld wanneer de fundering al is aangebracht. Dat betekent echter niet dat een bestaande woning die volledig wordt gesloopt, inclusief de fundering, voor de startersvrijstelling gelijk kan worden gesteld met een woning in aanbouw. Omdat de oorspronkelijke woning volledig ophield te bestaan, werd niet voldaan aan het wettelijke hoofdverblijfcriterium.

De naheffingsaanslag overdrachtsbelasting bleef daarom in stand. De opgelegde boete werd door het hof wel vernietigd.

Tip: Bent u van plan een woning ingrijpend te verbouwen of zelfs volledig te slopen om nieuwbouw te realiseren? Laat dan vooraf beoordelen welke gevolgen dat heeft voor de overdrachtsbelasting. De startersvrijstelling geldt alleen als u de verkregen woning daadwerkelijk als hoofdverblijf gaat gebruiken. Bij volledige sloop kan de Belastingdienst de vrijstelling weigeren en de verschuldigde overdrachtsbelasting alsnog naheffen.